5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)美国总统奥巴马几岁业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年(nián)来最高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(q美国总统奥巴马几岁 24px;'>美国总统奥巴马几岁īng)的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估的(de)角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的(de)话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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