5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持(chí)有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高(gāo世界上女性最开放的是哪个国家)的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰退期的(de)行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机(jī)会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高增的(de)时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力(lì)公司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转世界上女性最开放的是哪个国家变，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的(de)浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是(shì)连(lián)续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在(zài)发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)世界上女性最开放的是哪个国家强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资(zī)拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的(de)去库(kù)存压力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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