OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前(qián)历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么几日的(de)下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场价格(gé)开始震荡(dàng)走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格(gé)有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市(shì)场价格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断价(jià)格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么少(shǎo)产品年内二(èr)级(jí)市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含(hán)收益率高的(de)产品具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资(zī)产就回调不少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲(zhé)库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露(lù)的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在(zài)随(suí)后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提(tí)振，二(èr)级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上(shàng)和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了(le)沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租(zū)的(de)可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租(zū)户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空(kōng)间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的(de)同区域(yù)的张江光大园项目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得(dé)到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大(dà)租(zū)户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一(yī)些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千(qiān)平的面(miàn)积(jī)为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需(xū)求和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后续我们(men)在资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和(hé)张江(jiāng)高科(kē)目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一(yī)些其他(tā)在(zài)开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)产(chǎn)业(yè)空间资产上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是这和我们(men)在张江科学城这三十(shí)年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解(jiě)当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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