“现在的房地产很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)像过去十(shí)年的系统性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首(shǒu)席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，房地产行业分化的(de)愈加(jiā)明(míng)显(xiǎn)，让(ràng)机构(gòu)和投资者的关注度从板(bǎn)块向单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双(shuāng)杀到了最底部，而(ér)且是反复地杀到了(le)底(dǐ)部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参(cān)考(kǎo)

　　那么如(rú)何(hé)寻找房地产个股的阿(ā)尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房(fáng)地产赛道中进行选(xuǎn)择，需要非常小心，避免选了半天，标的(de)公司(sī)出现(xiàn)爆(bào)雷(léi)的(de)情况(kuàng)。除此之(zhī)外，洪(hóng)灏指出，需(xū)要满足以下三个基准：有(yǒu)大的国资(zī)背(bèi)景的、杠杆率较低的(de)、此前没有踩过红线的(de)。

　　他还表示，如(rú)果关注一下今年房地(dì)产的(de)开发资(zī)金来源(yuán)，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太(tài)愿意给房(fáng)企贷款的，房企的(de)主要资金来源来自新盘的销售。但今年新(xīn)房(fáng)的销售情况相(xiāng)较一(yī)般。再关(guān)注一(yī)下(xià)，哪(nǎ)些房企能从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有(yǒu)国企背景的(de)房(fáng)企，民营房(fáng)企相对比较困难，所(suǒ)以(yǐ)整(zhěng)个行业出(chū)现了(le)一个(gè)很(hěn)明显的分化，无论是在销售(shòu)，还是融资等各(gè)个方面都非常(cháng)明(míng)显(xiǎn)。现在有(yǒu)国(guó)资(zī)背景的房企(qǐ)在(zài)资(zī)本市场表现相对较好(hǎo)，但没有(yǒu)国(guó)资背(bèi)景的民(mín)营房企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则(zé)向《红周刊》表示，在(zài)房地产行业(yè)内，我们(men)的逻辑(jí)是(shì)，“寻找(zhǎo)最后的(de)赢家”。而具体(tǐ)到如何(hé)挖掘(jué)，我们会特别重(zhòng)视企业的成(chéng)本优势，更具体一点，就(jiù)是它(tā)的净借贷(dài)水平（净(jìng)负(fù)债率(lǜ)）是不是行(xíng)业内的最低水平；利润(rùn)率是(shì)不是行业内最高的；融资成本是否(fǒu)是行业(yè)内最低的；建(jiàn)安成本是否也是(shì)业内最低的；这些都是我们看(kàn)重的一家(jiā)房(fáng)企的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件的房企并不多。即(jí)便是(shì)在(zài)国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股(gǔ)为例(lì)，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发(fā)现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西(xī)藏(cáng)城投、中交地产、中国(guó)武夷等(děng)国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建(jiàn)发展(zhǎn)、京投(tóu)发展、光明地产、云南城投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投控(kòng)股(gǔ)等国央企房企(qǐ)也踩了(le)“三(sān)道红线”中的(de)两条。

　　2022年(nián)激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便(biàn)是(shì)有(yǒu)着较(jiào)稳(wěn)健特色的国央企房企(qǐ)，其财(cái)务指标称得上完全健康的仍是少数。而更加值(zhí)得(dé)注意的(de)是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至(zhì)地方(fāng)国企开(kāi)始(shǐ)大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步考验着国央企(qǐ)的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩张速度的张(zhāng)弛有度尤为重(zhòng)要，节奏(zòu)把握(wò)准确(què)，有助于房企储备优质“弹药(yào)”；但过于乐观(guān)的预(yù)判(pàn)未(wèi)来市场，以及过于激进的扩张拿地(dì)节奏也有可能让房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家房(fáng)企进(jìn)行举例，它从2018年开始(shǐ)到(dào)2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维持在33％左(zuǒ)右，完全(quán)没(méi)有增(zēng)加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家(jiā)房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)感(gǎn)觉到机会来了(le)，其开始在一线(xiàn)城市进行(xíng)大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接(jiē)近三分之一。与此同时，该房企新购(gòu)入地块也实现了快速的开盘利用(yòng)率，预计今(jīn)年会有更(gèng)多的楼盘(pán)入(rù)市。像这类(lèi)企业就符合“最后(hòu)的赢家”的特点。一方面(mi孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗àn)，在(zài)于(yú)它本身储备了很多弹药(yào)，去(qù)年拿地超(chāo)1000亿(yì)元，且其中(zhōng)一半(bàn)在一线城市，另(lìng)外一半也主要集中在强二线和二线城市；另一方面，它(tā)的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒(xǐng)道(dào)，与之相反，有些房企的扩张速(sù)度让人(rén)感(gǎn)觉又回到了(le)2016年、2017年(nián)，或(huò)者(zhě)说看到了(le)2016年～2020年(nián)期间扩(kuò)张的(de)民营企业的影子。虽然说，见到机(jī)会时(shí)要出手，但(dàn)出手的章法仍要(yào)小心(xīn)，如果负(fù)债率扩张得太快，但未来的两(liǎng)年市场没有想象得(dé)那么好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家(jiā)房企的扩(kuò)张(zhāng)速度是否激(jī)进？陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》表示，主要还(hái)是看房企的净负债率水平，在我看来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张得过于快速(sù)了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要(yào)比(bǐ)“三道(dào)红线”对房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)要求不得高于100％要(yào)更加(jiā)严格。陈昊扬解(jiě)释(shì)，当前房地产(chǎn)行业的复苏速度并没(méi)有那么快，所(suǒ)以要规避(bì)公司净负债(zhài)率提高(gāo)到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交地(dì)产、中国金茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地(dì)产净负债率持(chí)续居高不下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜明对比的(de)是，华润置(zhì)地、中(zhōng)国海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团(tuán)等房企在践行较积(jī)极的拿地(dì)策(cè)略的同时，也较好地(dì)控制(zhì)了公司的(de)扩张速度与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团等个(gè)别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实(shí)际(jì)上，他们是以同一(yī)筛选标(biāo)准来看国(guó)央企与民营房企，但在各维度的(de)实际表现(xiàn)上，国央(yāng)企(qǐ)确实会更胜一筹。如国央企的融资(zī)成本更低，融资(zī)渠道也更顺(shùn)畅，能够做(zuò)到想融就融，这样，国央(yāng)企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构更(gèng)加看好(hǎo)国央企，但(dàn)这孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗也并不意(yì)味着，民营企(qǐ)业中就没有“黑马(mǎ)”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现(xiàn)，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的(de)十大流通股东中新进了(l孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗e)“中(zhōng)国工商银(yín)行股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)－景顺长(zhǎng)城中国回报(bào)灵活配置(zhì)混合型证券投资基金(jīn)”“全国(guó)社保基(jī)金一(yī)一六组合”等。

　　除(chú)此之(zhī)外，自2021年开(kāi)始(shǐ)，百亿(yì)私募珠海阿(ā)巴马资(zī)产管理有限(xiàn)公司就长期持有滨(bīn)江(jiāng)集团。根据一季报，该资产公司(sī)的几只产品合计持(chí)有(yǒu)滨江集(jí)团9543万股(gǔ)，约占流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和(hé)其自身(shēn)的基(jī)本面表现存在一定关(guān)系。2020年以来的近三年时间，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州本土房企的(de)滨(bīn)江集团仍(réng)是(shì)表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨(bīn)江集团在业绩表现、销售规模(mó)、新(xīn)增土储、股价表现等多(duō)维度都表现了较强的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣(kòu)非归(guī)母净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年(nián)一季度，滨江集团(tuán)更是实(shí)现了扣非归母净(jìng)利润5.41亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持(chí)自身业(yè)绩的持续增长(zhǎng)，和(hé)滨江集团(tuán)扎根(gēn)杭州的战(zhàn)略(lüè)布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州地区的(de)营(yíng)收比重只占到近六(liù)成。近三年持续稳居杭州房企销售(shòu)排名(míng)第一。

　　与此同时(shí)，滨江集(jí)团在(zài)杭(háng)州的(de)土(tǔ)储(chǔ)补充同样较为积极，根据(jù)诸(zhū)葛(gé)找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭(háng)拿(ná)地(dì)金(jīn)额依次(cì)为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续(xù)稳居(jū)杭州的本土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨江集团(tuán)在(zài)杭(háng)州(zhōu)的较突出表现，也(yě)让滨(bīn)江集(jí)团的房(fáng)企(qǐ)排名迅速提(tí)升。到(dào)2023年(nián)，滨(bīn)江集团的房(fáng)企排名(míng)已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售(shòu)额607.3亿(yì)元，位列房(fáng)企(qǐ)第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集(jí)团股(gǔ)价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集(jí)团更是迎来多家机构的(de)集中调研。滨江集(jí)团(tuán)发布公告表示(shì)，公司(sī)于5月10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养(yǎng)老、新华(huá)养老等(děng)18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开发只是房(fáng)地产(chǎn)产业链(liàn)上的中(zhōng)游环节，其(qí)上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等(děng)材(cái)料供应商，而下(xià)游应用行(xíng)业主(zhǔ)要包括中介(jiè)服务、家用电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采访，房地产(chǎn)开发环节与上游材(cái)料端息息相关，新盘开(kāi)工不足导致(zhì)上游不被看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房(fáng)地产行业(yè)在进(jìn)入存量房(fáng)时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏消费属性的家(jiā)装家居领域(yù)，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时间的增加，内(nèi)装(zhuāng)更新的需求也会越来越多。美国过去的数据(jù)充分说明(míng)了这(zhè)一点，在新房销售(shòu)见(jiàn)顶(dǐng)之后，家具消费(fèi)的(de)增长却一直都(dōu)很好(hǎo)。对于地(dì)产(chǎn)产业链，我(wǒ)们相对看好和(hé)内装相关的行业，例如消费建材、家居装饰等(děng)。”万家基金人(rén)士(shì)表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对(duì)下游细分中相关赛道(dào)龙(lóng)头年内表(biǎo)现的(de)统计，目(mù)前暂居前两位的(de)都是(shì)来自家纺赛道的公司，它(tā)们分别(bié)是富(fù)安娜和水星(xīng)家纺，特别是前者(zhě)在(zài)月(yuè)线连收七根阳线的基(jī)础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为(wèi)例，富(fù)安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计、生(shēng)产及销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌(pái)。第一季度报告显示，报(bào)告期内，富安娜实(shí)现营业(yè)收(shōu)入约6.2亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公(gōng)司股东的净利润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市公(gōng)司一季报(bào)的(de)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，能够发现该股(gǔ)早已成为基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)股的天(tiān)下，彼时包括公募的中(zhōng)欧价(jià)值发(fā)现、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动价(jià)值(zhí)、宝盈新价(jià)值和私募(mù)的明(míng)河2016，都在(zài)其(qí)中(zhōng)出(chū)现，占据了半壁江山。需要强调的是，中(zhōng)欧的两只基金都(dōu)是价值派基金经理曹名长在管的产品，首季其同(tóng)时重(zhòng)仓(cāng)的房地产产业链股票还(hái)有金地集(jí)团和大亚圣象(xiàng)。

　　对(duì)比(bǐ)而言，前几年(nián)曾经(jīng)风光一时的家居(jū)板(bǎn)块也因(yīn)疫情、消费复苏进程缓慢(màn)等多因(yīn)素(sù)一(yī)度沉寂(jì)，不过好在困境反(fǎn)转露出曙光，家居板(bǎn)块中年内(nèi)表现最(zuì)好的是(shì)志(zhì)邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从(cóng)业(yè)绩来看，无(wú)论是(shì)营收还(hái)是(shì)归母(mǔ)净利润，公司都实(shí)现了同比双升。

　　从(cóng)公司的(de)十大流(liú)通股股东来(lái)看，《红周刊(kān)》发现(xiàn)广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季(jì)报中他管理的广发(fā)策略(lüè)优选(xuǎn)和广(guǎng)发(fā)安(ān)宏回报(bào)均增加了持股(gǔ)，而这两只产品(pǐn)也成(chéng)为(wèi)志邦(bāng)家居十大流通股股(gǔ)东中仅有的两只公募。有意思的(de)是，他似(shì)乎对于定制家(jiā)居(jū)类标的情(qíng)有独钟，在另(lìng)一家赛道公司金牌(pái)橱柜中(zhōng)，他管(guǎn)理的(de)全(quán)部三只(zhǐ)产品均登榜十大流通股股东，其也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去(qù)家居(jū)家纺外，下游(yóu)的物业股也越(yuè)来越被(bèi)机构所青睐，不过(guò)这类标(biāo)的大多在香港(gǎng)上市，如(rú)何选(xuǎn)择成为(wèi)难题(tí)。对此，前述(shù)上海(hǎi)公募基(jī)金经理举例分析：“物业服务不(bù)是一个(gè)高(gāo)毛利的行业(yè)，挣钱很(hěn)辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城服务为例(lì)，它(tā)在中高端楼盘占比是比(bǐ)较(jiào)高的，每年到(dào)期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到(dào)滚动的大部分项(xiàng)目到期之后(hòu)，经过两三轮合同周(zhōu)期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能(néng)做到产品提价的(de)公司很少，因为物(wù)业(yè)公司很容易一开(kāi)始是挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因为保安这些固(gù)定人(rén)员(yuán)成(chéng)本的年度增长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客户没有(yǒu)那么满意，能(néng)做到提价难度(dù)是非常(cháng)大的。但是(shì)该公司能(néng)在业内(nèi)做到到期(qī)之后(hòu)提价率比较高(gāo)，这跟它的(de)定位和比较好的服务(wù)是有关系(xì)的。”他进(jìn)一(yī)步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗