近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额(é)完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派(pài)的(de)是本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要来自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金(jīn)分苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多(duō)重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也(yě)称(chēng)。

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