饱受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联(lián)合(hé)发(fā)布(bù)了(le)关于规范房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务的(de)意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势(shì)收(shōu)取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居(jū)间成交，房地(dì)产调控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研(yán)究中心(xīn)首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居(jū)民来说属于金额不低的(de)大(dà)宗交易，由于二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期(qī)较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额外的(de)负担，而且这些(xiē)服(fú)务(wù)事(shì)项(xiàng)并未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对(duì)于(yú)二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场(chǎng)交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服(fú)务(wù)在内的相关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务行业关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设(shè)部下发(fā)的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可(kě)在规(guī)定(dìng)的收费(fèi)标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或(huò)渠道，公示(shì)服务(wù)项目(mù)、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不(bù)得混(hùn)合标(biāo)价和(hé)捆(kǔn)绑收(shōu)费。房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)提供(gōng)的(de)基本服务(wù)和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确服务项目和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应当向交易当(dāng)事人出(chū)具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事(shì)人(rén)签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收费明显高于(yú)市场平(píng)均(jūn)水平(píng)的房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈(tán)等(děng)综合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处不(bù)按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市(shì)场监(jiān)管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意(yì)味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发(fā)文(wén)鼓励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的(de)经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部(bù)门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具(jù)体认(rèn)定其(qí)中的细(xì)则，还需要(yào)看各(gè)城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语，经(jīng)纪(jì)服务(wù)领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各(gè)支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收费(fèi)的(de)行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门(mén)提出严(yán爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语)禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也有利(lì)于房价的(de)稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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