OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的(de)事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二(èr)级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)达(dá)到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目(mù)前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价(jià)格是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收(shōu)益率高的(de)产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事(shì)高如星(xīng)对此表示(shì)，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下(xià)调(diào)至得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季(jì)报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下降事项，敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备(bèi)租户(hù)正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了(le)市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库(kù)科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些重要租(zū)户(hù)。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完(wán)成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的(de)空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于(yú)正常情(qíng)况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发生在市(shì)场活(huó)跃(yuè)度(dù)的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租(zū)率下(xià)滑情况没(méi)有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单(dān)层以一千平的(de)面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营(yíng)销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥(huī)协(xié)同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团(tuán)和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能(néng)算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万(wàn)难(nán)，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前突发事(shì)件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的(de)信(xìn)心。”

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