文：任(rèn)泽平团队　　世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多p>

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发(fā)时(shí)代步入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国一定能世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革方案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的(de)购房合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按(àn)工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的(de)保修期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给(gěi)严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在(zài)正常运转的(de)房企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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