宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业(yè)的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报(bào)交出(chū)的(de)也(yě)是(shì)一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复jk袜子总是掉怎么办，足球袜套j更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的(de)基(jī)本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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