5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面(miàn)积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面(miàn)穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼)入(rù)也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行(xíng)业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的(de)上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸(xī)引了(le)知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列(liè)。具体说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结(jié)构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　<穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼strong>复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它(tā)的(de)基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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