一(yī)线城市(s没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩hì)，也不端着(zhe)了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的消息在房(fáng)产圈刷屏了(le)。

　　这条(tiáo)消息为什么这么(me)重要？首(shǒu)先二(èr)手房(fáng)指导价(jià)被称为“核弹级”政(zhèng)策，其次深圳几乎是最后一个还在“认真”实(shí)施这条政策的(de)城(chéng)市，最(zuì)后深圳是房(fáng)价前三的核心城市。所以(yǐ)，深(shēn)圳的一举一(yī)动都具有风向标(biāo)意义。

　　有分(fēn)析人士指出，深(shēn)圳二手房指(zhǐ)导价如(rú)果取消，首(shǒu)先有利(lì)于深圳(zhèn)二手(shǒu)房回(huí)暖，然后(hòu)二手房回暖有利于深(shēn)圳楼市总体(tǐ)回暖，最后(hòu)深圳(zhèn)楼市回暖有利于全国楼市回(huí)暖....

　　看(kàn)吧(ba)，这妥妥的“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹调控”退出(chū)？

　　昨天，深圳疯(fēng)传“二手房指导价”正(zhèng)式结(jié)束。传言(yán)称：二手房贷款不按官方参考价（指(zhǐ)导价），银行核定(dìng)房价以网签备案(àn)价和评估(gū)价孰低(dī)为(wèi)准。

　　自此，参考价真正变成了“参考价”。

　　目前没有看到官(guān)方文件。据证(zhèng)券时报(bào)21日消息，目前深圳(zhèn)多家(jiā)大行表示“尚未(wèi)接到(dào)正式(shì)通知，目(mù)前仍按参考价办理(lǐ)按揭”。所(suǒ)以还需要持续(xù)的关(guān)注。

　　易(yì)居(jū)研究院研(yán)究总监严跃(yuè)进认为，本次政策大概(gài)率为真，更多体现为(wèi)银行贷款(kuǎn)等领域(yù)按照(zhào)新的规则进行(xíng)，但不(bù)会出台正式文(wén)件。

　　有时候，有些(xiē)事情，是不用发文件的。毕(bì)竟可以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼市二手房指导价(jià)横空(kōng)出世(shì)。当(dāng)时(shí)，深圳一口气公布(bù)了全市3595个(gè)小(xiǎo)区(qū)的参(cān)考价，很多南山、福田(tián)、宝安中心区的(de)高价盘，直接(jiē)按照当(dāng)时的市场价打了5折、6折来“指(zhǐ)导”，银行只(zhǐ)能按(àn)照指(zhǐ)导价来(lái)计算首付、发放贷款(kuǎn)。

　　当时(shí)大家还不觉得厉害，但经历了这两年的痛苦，才深知(zhī)为啥叫做(zuò)——“核弹级”。

　　举个例子(zi)，市场价(jià)1000万的(de)房子，如果不“指导”，可以首付3成即(jí)300万；如果指导价(jià)打(dǎ)七折即700万，那么首付3成210万(wàn)，加上需要全(quán)款(kuǎn)支(zhī)付的(de)部分，实(shí)际首付去(qù)到了(le)510万，相(xiāng)当于首付5成了（多(duō)给210万首付）。这(zhè)直接让(ràng)大(dà)批量(liàng)买家，失去了(le)购房能力(lì)，相当于强势“降杠杆”。

　　自深(shēn)圳(zhèn)推行二(èr)手房参考价以后，东莞(guǎn)、宁波、成(chéng)都、三亚、西安、合(hé)肥、广州等10多个城市陆续(xù)跟进(jìn)。事实也(yě)确(què)实证(zhèng)明(míng)了，这条政策的“核弹”级(jí)别。

　　到了2021年(nián)10月，根据安居客的统计，实施二手房指(zhǐ)导(dǎo)价的10个城市(shì)，有8个挂(guà)牌价降了。

　　2022年受到疫(yì)情的影(yǐng)响，二手房更(gèng)是惨不忍睹(dǔ)。以2022年12月数据为例，全国(guó)70个大中城市房价只(zhǐ)有6个(gè)同比上(shàng)涨，其他(tā)的泥沙俱(jù)下(xià)。

　　2

　　深(shēn)圳，有人付(fù)出(chū)了沉重(zhòng)代价

　　据深圳乐有家研究中(zhōng)心数据显示(shì)：成交量(liàng)上，二手房指(zhǐ)导价出台(tái)当年(nián)，深圳二手住(zhù)宅成交量同比下滑57％。2022年继(jì)续腰斩(zhǎn)，成交量(liàng)同比下(xià)滑47％，全年成交量(liàng)仅2.2万(wàn)套，创近二十年最低记录(lù)，相较2020市场高峰缩水近八成。

　　价格方(fāng)面，与二手房指导(dǎo)价发(fā)布当月(yuè)相比，如(rú)今(jīn)二手房挂(guà)牌价低于及接近参考价的房源占(zhàn)比大幅增加。2023年一季度，深圳各区二手房(fáng)成交TOP10小区(qū)中，过半成交价低于参考价。

　　只有真实经历其中的人，才(cái)能深切的感(gǎn)知其威力。

　　深圳(zhèn)房东，斩仓的新(xīn)闻不绝于耳。

　　据说一位(wèi)码农(nóng)三(sān)年前(qián)高杠杆买了2套华润城(chéng)，月供12万(wàn)，最终亏损1000万破产。据(jù)媒体推测(没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩cè)，如果案例(lì)属(shǔ)实，买家的实际购房成本高达20万/平，目前价格跌至(zhì)14万/平，叠加这三(sān)年的房贷(dài)和(hé)持有成(chéng)本(běn)，差不多亏损超千万。

　　深圳(zhèn)一(yī)大批人(rén)这(zhè)两年感受到了太(tài)多“心酸”。二手房成交量创下(xià)多(duō)年新低，学区房(fáng)神(shén)话不再，房产中介的(de)日子难过，投资客挥(huī)泪斩仓(cāng)....

　　在稳楼市(shì)的基(jī)调(diào)下，2022年以(yǐ)来，实施了二手房指导(dǎo)价的城(chéng)市陆(lù)陆续续低(dī)调退(tuì)出，目前只有深圳(zhèn)还是最(zuì)后的“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义明(míng)显

　　最(zuì)近一线城市也不端着了。

　　近(jìn)日，北京(jīng)在房山(shān)区试(shì)点多子女家庭和职住平衡家(jiā)庭购房支(zhī)持政(zhèng)策。上海也(yě)考虑予(yǔ)以多孩(hái)家庭在(zài)新房计分制度政策上的支持。

　　从最(zuì)新公(gōng)布的3月份70个(gè)大中城市商品住宅(zhái)销(xiāo)售价格变(biàn)动情况(kuàng)来看，广州(zhōu)、深圳的新房、二(èr)手房价格(gé)仍(réng)然是同比去(qù)年依(yī)然是下降的。

　　北京、上海已经同(tóng)比增长了，其他二线城市如杭州(zhōu)、成都、南京、合(hé)肥等城市价格(gé)都是同比上涨的。

　　广州(zhōu)、深圳(zhèn)能不急吗？

　　事实上(shàng)，上面可(kě)能更急。3月份，两部门(mén)联合发(fā)文，全面推动二(èr)手房“带(dài)押过户”全国实施，这是(shì)一条被(bèi)广泛好评(píng)的新(xīn)政(zhèng)。对于激(jī)活二手房(fáng)交易，具有定海神针般的作(zuò)用(yòng)。

　　住(zhù)建(jiàn)部部长倪虹近(jìn)日更是指出：建筑业、房地产企(qǐ)业(yè)要发(fā)挥国民经济“顶梁柱(zhù)”“压舱(cāng)石(shí)”作用。回归到常(cháng)识，从字面理(lǐ)解一下(xià)这(zhè)两个词，意思就(jiù)是——顶梁柱如果不行(xíng)了，上(shàng)面不就塌了(le)嘛？压舱(cāng)石如果压(yā)不住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶(fú)持(chí)楼市的政策，还有一大(dà)波正在路上...

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