5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(ló电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决ng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资(zī)机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地(dì)产销售(shòu)、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季(jì)度(dù)他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本(běn)，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预期的(de)盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个(gè)房地(dì)产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待(dài)它(tā)的(de)基(jī)本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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