文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要(yào)严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的(de)建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成为(wèi)当时(shí)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的(de)信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极(jí)大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸同(tóng)签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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