导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量(liàng)极度(dù)过剩，事实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而(ér)事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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