文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存(cún)量时代(dài)，取消预(yù)售制(zhì)度(dù)有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民(mín)数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，72小时是几天，72小时是几天几夜1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才能(nén72小时是几天，72小时是几天几夜g)进一步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了(le)房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场的(de)稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不(bù)能(néng)还(hái)款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式(shì)：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战结(jié)束(shù)后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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