“现(xiàn)在的房地产(chǎn)很难再出现像(xiàng)过去(qù)十年的系(xì)统性行情(qíng)。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济学(xué)家洪灏(hào)向《红周(zhōu)刊》表示，房地(dì)产行业(yè)分化的愈加明显(xiǎn)，让(ràng)机构(gòu)和投资者(zhě)的关注度从板块向单个标的转移。上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊(kān)》指出(chū)，从行业来看，无(wú)论是业绩，还是估(gū)值，房地(dì)产都已经双杀到了最底部，而且(qiě)是反复(fù)地(dì)杀到(dào)了底部，再往下(xià)的(de)空间已经(jīng)不(bù)大了。

　　三道红线等指标(好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来biāo)

　　成挖掘个股阿(ā)尔法(fǎ)重要参(cān)考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛道中(zhōng)进行选择，需要非常小心，避(bì)免选了(le)半天(tiān)，标的(de)公(gōng)司(sī)出现爆(bào)雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以(yǐ)下三个基准(zhǔn)：有(yǒu)大(dà)的国资背(bèi)景的、杠杆(gān)率较(jiào)低的、此前(qián)没有踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下(xià)今年房地产的开发资金来源(yuán)，可以发现，其实银行的信贷(dài)倾向是不太愿意给房企贷款的(de)，房企的主要资(zī)金来源来自新(xīn)盘的销售。但今(jīn)年新房(fáng)的销(xiāo)售情(qíng)况相(xiāng)较(jiào)一般(bān)。再关(guān)注(zhù)一下(xià)，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那(nà)些有国企背景的房企，民营(yíng)房企相对(duì)比(bǐ)较困(kùn)难，所以整(zhěng)个(gè)行业(yè)出现了一个很明显(xiǎn)的分化，无(wú)论是(shì)在销售，还(hái)是融(róng)资等各个(gè)方面都非常明显。现(xiàn)在(zài)有国资背景的房企在资(zī)本市(shì)场表现相对(duì)较好，但没有国(guó)资背景的民营(yíng)房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红(hóng)周刊》表示，在房地(dì)产行(xíng)业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻(xún)找(zhǎo)最(zuì)后(hòu)的(de)赢家”。而具体到如何挖掘，我们(men)会(huì)特别重(zhòng)视企业的成(chéng)本优势(shì)，更具(jù)体一点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不是行(xíng)业内的最(zuì)低(dī)水平(píng)；利润率是不是行(xíng)业(yè)内最高的；融资成本是否是行业内最低的；建安(ān)成本(běn)是否(fǒu)也是业内最低的；这(zhè)些都(dōu)是(shì)我们看重的一家房(fáng)企(qǐ)的综合成本。

　　需要(yào)注意的是，能够同(tóng)时(shí)满足上述条件的(de)房企并不多(duō)。即便是(shì)在国(guó)央企中，仍(réng)有部分房(fáng)企出现了(le)“三道(dào)红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发现(xiàn)，截(jié)至2022年末(mò)，天房发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西(xī)藏(cáng)城投、中交(jiāo)地产(chǎn)、中(zhōng)国武夷(yí)等国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云(yún)南城投(tóu)、首开股份、珠(zhū)江股(gǔ)份、城(chéng)投控(kòng)股等国央企房企也踩(cǎi)了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难(nán)看出，即便是有着(zhe)较稳(wěn)健特色的国央企房企，其财(cái)务指(zhǐ)标称得(dé)上(shàng)完全健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不(bù)少(shǎo)国企，甚至地方国(guó)企(qǐ)开始大(dà)举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度的张弛(chí)有度(dù)尤(yóu)为重要，节奏把(bǎ)握准确，好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来有助(zhù)于房(fáng)企储备优质“弹药”；但过(guò)于乐观(guān)的预判(pàn)未来市场，以及过(guò)于激(jī)进的扩张拿地节奏也有可能让(ràng)房(fáng)企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配(pèi)置(zhì)的一家房企进行举例(lì)，它(tā)从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净借贷比例都维持在(zài)33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明(míng)显感(gǎn)觉到机会来(lái)了，其开始在一(yī)线城市进行大举拿地，净负债率也由此前(qián)的(de)33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与此同时，该房企新购入(rù)地块也(yě)实(shí)现了快速的开盘(pán)利用率，预计今年会有更(gèng)多的楼盘入(rù)市。像(xiàng)这类企(qǐ)业就符合“最后(hòu)的赢家”的特点(diǎn)。一方(fāng)面，在于(yú)它本(běn)身(shēn)储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中一半(bàn)在一线城市，另(lìng)外一(yī)半(bàn)也主要集中在强(qiáng)二线(xiàn)和(hé)二线(xiàn)城(chéng)市；另(lìng)一方面，它的(de)扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同(tóng)样提醒(xǐng)道，与之相反，有(yǒu)些房企的扩张速度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者(zhě)说看到(dào)了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企(qǐ)业的(de)影子。虽(suī)然说，见到(dào)机会时要(yào)出手(shǒu)，但(dàn)出手(shǒu)的章法(fǎ)仍要小(xiǎo)心(xīn)，如果负债率扩张得太快，但未(wèi)来的(de)两年市场没(méi)有想象得那么(me)好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要(yào)还是看房企的净负债率水平，在我看来，这(zhè)个比例如果超过60％，就是(shì)扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难看出(chū)，这一标准(zhǔn)要(yào)比“三道红(hóng)线”对房企的(de)净(jìng)负(fù)债率(lǜ)要求不得(dé)高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产行(xíng)业的复苏速度并(bìng)没有那么(me)快，所以要规避公司净负(fù)债率(lǜ)提高到(dào)一个比较危险的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿(ná)地较积(jī)极(jí)的房企梳理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净(jìng)负债(zhài)率都在60％之上。其中(zhōng)，中交(jiāo)地产(chǎn)净负债率持(chí)续居高不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是(shì)，华润置地(dì)、中(zhōng)国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集(jí)团、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、龙(lóng)湖集(jí)团等房企在践行(xíng)较积极的拿地策(cè)略(lüè)的同时，也较好地(dì)控制了公(gōng)司的扩张速度与净负(fù)债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等(děng)个别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是以同一筛选标准(zhǔn)来看(kàn)国央(yāng)企与(yǔ)民营房企，但在(zài)各(gè)维度的实际表(biǎo)现上，国(guó)央(yāng)企确实会更胜一筹。如(rú)国央企的融(róng)资成本(běn)更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做(zuò)到想融就(jiù)融，这(zhè)样，国央企自然而然就(jiù)具(jù)有天(tiān)然(rán)优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企(qǐ)，机构更加看好国央企，但这也并不意味(wèi)着，民营企业中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营(yíng)房企同样受到机构的(de)青睐(lài)。比如(rú)，根(gēn)据(jù)2023年(nián)一季报，滨江集团的十大流(liú)通股(gǔ)东中新(xīn)进(jìn)了“中国(guó)工商银行股份有限公司－景顺长城中国回报灵(líng)活配置混合型证券投资(zī)基金(jīn)”“全国社保基金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自(zì)2021年开(kāi)始(shǐ)，百亿私(sī)募(mù)珠(zhū)海(hǎi)阿巴马(mǎ)资(zī)产管理有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)就长期持有滨(bīn)江集(jí)团(tuán)。根据(jù)一季(jì)报，该资产(chǎn)公司(sī)的几只产品(pǐn)合计(jì)持(chí)有滨江(jiāng)集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自身(shēn)的基本面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近(jìn)三年时间，房地产市(shì)场整(zhěng)体在走“下坡路(lù)”，但作(zuò)为(wèi)杭州本(běn)土房企的滨(bīn)江集团仍是(shì)表现(xiàn)出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销售(shòu)规模、新增土储(chǔ)、股价(jià)表(biǎo)现(xiàn)等多维度都表现了较强(qiáng)的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归母净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季报，今年一季度(dù)，滨江集团更是实现了扣(kòu)非归母净利(lì)润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房地产(chǎn)“青铜时代”仍(réng)能保持自身业绩的持续(xù)增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系(xì)密切(qiè)。根据2022年年(nián)报，滨(bīn)江集团有近(jìn)七(qī)成营收(shōu)来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比重只占到近(jìn)六成。近三年持(chí)续稳居杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在杭州的土(tǔ)储(chǔ)补(bǔ)充同样(yàng)较为(wèi)积(jī)极(jí)，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网数(shù)据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳(wěn)居(jū)杭(háng)州的本(běn)土第一。

　　而(ér)滨江(jiāng)集(jí)团在杭州的较突(tū)出表现，也让滨(bīn)江集团的房(fáng)企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十(shí)，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江(jiāng)集(jí)团实现销售额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列房企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年(nián)至今，滨江集团股价(jià)翻了(le)超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研(yán)。滨江集团发布公告(gào)表示，公司(sī)于5月10日接受了(le)信(xìn)达证券、金鹰基金(jīn)、建信养老(lǎo)、新华(huá)养(yǎng)老等(děng)18家机构调(diào)研。

　　产业链布局重点移(yí)至存量赛(sài)道(dào)

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只是(shì)房地产产业链上的中游环节，其上游主要(yào)为钢铁(tiě)、水泥、建材(cái)、玻纤等(děng)材料供应商(shāng)，而下游应用行业主要包括中介服务、家(jiā)用电器(qì)、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节与上游材料端息息相(xiāng)关，新盘(pán)开(kāi)工(gōng)不足导致上(shàng)游不(bù)被看好，机(jī)构寻(xún)觅个(gè)股阿尔法的思路(lù)渐渐移至下(xià)游。“中国(guó)房(fáng)地产行(xíng)业在进入存(cún)量(liàng)房时代(dài)，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费属性的家装家居领域，我们相对看好，因为居民(mín)保有(yǒu)的住(zhù)房规(guī)模(mó)越来越大，随着时间的增加，内装更新的需求(qiú)也会越来越多(duō)。美国过去的数据充分说明了这一点，在新房销售见顶之后，家具消(xiāo)费(fèi)的(de)增(zēng)长却一直都(dōu)很好。对于(yú)地产(chǎn)产业(yè)链，我们(men)相对(duì)看好和内装(zhuāng)相关的行(xíng)业(yè)，例如消费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基(jī)金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细(xì)分(fēn)中相关赛道龙头年内表现的统计(jì)，目前暂居前两(liǎng)位(wèi)的都是来自家纺(fǎng)赛道(dào)的公(gōng)司，它(tā)们分别是富安娜和水星(xīng)家纺，特(tè)别(bié)是前(qián)者(zhě)在月线连收七(qī)根阳(yáng)线的基(jī)础上(shàng)，年内迄今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富安娜主要从事纺织家(jiā)居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第(dì)一季度报告显(xiǎn)示(shì)，报告期内，富(fù)安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同(tóng)比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司股东的净利润约1.11亿(yì)元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公(gōng)司一(yī)季报(bào)的十大流通股股东来看，能(néng)够(gòu)发现(xiàn)该股早已(yǐ)成(chéng)为基金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公募的(de)中欧价值(zhí)发现(xiàn)、中(zhōng)欧潜(qián)力价值、工银(yín)瑞信(xìn)灵动价值(zhí)、宝盈新(xīn)价值和(hé)私募的(de)明河(hé)2016，都在其中出现，占(zhàn)据(jù)了半壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只基金都(dōu)是价值派(pài)基金经(jīng)理(lǐ)曹名(míng)长在(zài)管的(de)产品，首季其(qí)同时(shí)重仓的房地产产业(yè)链股票(piào)还有金地集团(tuán)和大亚圣(shèng)象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风光一时的(de)家居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境(jìng)反(fǎn)转露(lù)出曙光，家(jiā)居(jū)板块中年内表现最好的是志邦家居(jū)。同一时间段(duàn)，该股年(nián)内(nèi)上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看(kàn)，无(wú)论是营收还是(shì)归母净(jìng)利润，公司(sī)都实现了(le)同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公(gōng)司的十大流通股股东来(lái)看，《红周(zhōu)刊》发现(xiàn)广发基金(jīn)经理罗(luó)洋(yáng)慧眼独具(jù)，一季(jì)报(bào)中他管理(lǐ)的广发(fā)策(cè)略优选和广(guǎng)发安宏回报均(jūn)增加了持股，而这两只产品也成为志邦家(jiā)居(jū)十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定(dìng)制(zhì)家(jiā)居类(lèi)标的情有独(dú)钟，在(zài)另一家赛道公(gōng)司(sī)金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部三只产品均登(dēng)榜(bǎng)十(shí)大流通股股东，其也成(chéng)为他(tā)的独门(mén)重仓股(gǔ)。

　　除去家居家(jiā)纺外(wài)，下游的物业股也越来越被机(jī)构所青(qīng)睐，不(bù)过这类标的大多在香港上(shàng)市，如何选择成为难题。对此，前述上海公募基金经理举例分(fēn)析：“物业服(fú)务不(bù)是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望(wàng)挣(zhēng)的是(shì)市场化应该挣的钱，以我曾(céng)经(jīng)买的绿城服务为例，它在中(zhōng)高(gāo)端楼(lóu)盘占比(bǐ)是比较高的，每年到(dào)期的合同里提(tí)价(jià)成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项(xiàng)目到(dào)期之(zhī)后，经过两三(sān)轮合同(tóng)周期还能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品(pǐn)提价的公司很少，因为物业公司很容易(yì)一开始是挣钱的，后面因为保安这些(xiē)固定人员成本的年(nián)度增长，不过服务没有特别(bié)好，客(kè)户没有那么(me)满意，能做到提(tí)价难度是非常大的。但是该公(gōng)司能(néng)在业(yè)内做到到期之后(hòu)提价率(lǜ)比较(jiào)高，这跟(gēn)它的定位和比(bǐ)较好的服务(wù)是有关系的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来