饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布(bù)了关于规范(fàn)房地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源客源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人(rén)信息(xī)等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北吴亦凡现在在哪里关着京、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来(lái)说属于(yú)金(jīn)额不低(dī)的大宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由于二(èr)手房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造(zào)成额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地(dì)产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)行业(yè)关注最多的(de)一个话(huà)题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要监管的(de)重(zhòng)点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务(wù)收(shōu)费及(jí)中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于(yú)房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标(biāo)准，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机构(gòu)在(zài)具(jù)体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计(jì)算(suàn)出合适(shì)的(de)中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应当在(zài)经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务(wù)项(xiàng)目和(hé)收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人(rén)出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施(shī)进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同(tóng)有关部门依法查(chá)处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪(jì)机(jī)构相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市(shì)场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信(xìn)用信(xìn)息(xī)公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收(shōu)费就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部(bù)门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多(duō)房源在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等都可能(néng)对(duì)交易(yì)产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的(de)专业性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交易吴亦凡现在在哪里关着过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处(chù)于(yú)弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费(fèi)及(jí)税费均(jūn)由购(gòu)房(fáng)者(zhě)来承担(dān)。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的(de)方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公(gōng)司将其(qí)视(shì)为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价(jià)。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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