5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的(de)机构(gòu)对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2(bù)的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之(zhī)处(chù)首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场乃至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行业轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代(dài)已经(jīng)过去，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为(wèi)房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出(chū)现的(de)机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融(róng)资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它(tā)的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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