OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不(bù)会从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技的事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代目前上市的(de)8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格(gé)是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的(de)投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董(dǒng)事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园(yuán)区(qū)类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级(jí)市(shì)场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意(yì)向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了(le)不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核(hé)实工(gōng)作，并同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租(zū)户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然收了三(sān)个(gè)月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首(shǒu)批(pī)扩(kuò)募、对(duì)市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的张江光(guāng)大园项目一季(jì)度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人有那(nà)么多储备(bèi)租户(hù)，之前(qián)的二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正好发(fā)生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也(yě)贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层以一(yī)千平的(de)面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们(men)在资(zī)源(yuán)共享和(hé)联合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台(tái)和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下(xià)我们(men)可能面临了一(yī)些突(tū)发情(qíng)况需要(yào)解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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