万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨(jù害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些)资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去(qù)了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了(le)上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入(rù)北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它(tā)被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿(ná)下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官(guān)网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在(zài)实(shí)控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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