导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发(fā)现中国城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的(de)数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或1km等于多少米 1km是不是1公里是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施(shī)齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是(shì)人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超预期。

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