导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房(fáng)地产市(shì)场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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