“现在的房(fáng)地(dì)产很难再出(chū)现像过去十年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经(jīng)济学(xué)家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业(yè)分化的愈加(jiā)明显(xiǎn)，让(ràng)机构和投资者的(de)关注度从(cóng)板块(kuài)向单(dān)个标(biāo)的转移。上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来(lái)看，无(wú)论是业(yè)绩，还是估值，房地产都已经(jīng)双(shuāng)杀到了最底(dǐ)部，而且(qiě)是反复地(dì)杀到了底部，再往下的空间已(yǐ)经不大(dà)了。

　　三(sān)道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么(me)如(rú)何寻(xún)找房地(dì)产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道(dào)中(zhōng)进行选择，需要(yào)非常小心，避免选了半天，标的(de)公司出现爆(bào)雷的情(qíng)况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需(xū)要满足以下(xià)三个基准：有大的(de)国(guó)资(zī)背景(jǐng)的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过红线的(de)。

　　他还(hái)表示，如果关注一下今年房地产(chǎn)的开(kāi)发资金来源，可以(yǐ)发(fā)现，其(qí)实银行的信(xìn)贷倾(qīng)向是不太愿意给(gěi)房企贷款的，房企的主(zhǔ)要资金来源来(lái)自新盘的销(xiāo)售。但今年新房(fáng)的销售情况相较一般。再(zài)关注一下，哪些房企能(néng)从银(yín)行拿到钱，其实(shí)主要还是那些有国企背景的房企，民营(yíng)房企相对比较困难，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无论是在销售，还是融资等各个方面都非常明(míng)显(xiǎn)。现(xiàn)在有国资背景(jǐng)的房(fáng)企在资本市(shì)场(chǎng)表现相对较好(hǎo)，但没有国资背(bèi)景的民营房企股(gǔ)价大多表(biǎo)现很一(yī)般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房(fáng)美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思地产行业(yè)内(nèi)，我们的逻(luó)辑是，“寻找(zhǎo)最(zuì)后的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘，我们会(huì)特别重视企业(yè)的成本优势，更具体一点，就是(shì)它(tā)的净借贷水平(píng)（净(jìng)负债率(lǜ)）是(shì)不是行业内的(de)最低水平；利润率是不是行(xíng)业内最高的；融资成(chéng)本是否(fǒu)是行业内(nèi)最低(dī)的；建安(ān)成本是(shì)否也是业内最低的；这(zhè)些(xiē)都(dōu)是我们看(kàn)重的一(yī)家(jiā)房企的综合成本。

　　需要(yào)注意的是，能够同时满(mǎn)足上述条件(jiàn)的房(fáng)企并不多(duō)。即便是(shì)在国央企中，仍(réng)有部分房企出现(xiàn)了(le)“三道红(hóng)线”的(de)“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发(fā)现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏(cáng)城投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地(dì)产、云南城投、首开(kāi)股份、珠江股份、城投控股等国央企(qǐ)房企也(yě)踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳(wěn)健(jiàn)特色(sè)的国央企(qǐ)房(fáng)企(qǐ)，其财务指标称(chēng)得上完全健(jiàn)康的仍(réng)是少数。而更加值得注(zhù)意的是(shì)，在(zài)2022年(nián)，不少国企，甚至地方国(guó)企开始大举扩(kuò)张。而这(zhè)无疑又进一(yī)步考验着(zhe)国(guó)央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房(fáng)企而(ér)言，扩张(zhāng)速度的张(zhāng)弛有度尤为重要(yào)，节奏(zòu)把握(wò)准确，有助于房企(qǐ)储备优质(zhì)“弹药(yào)”；但过于(yú)乐观的预判未来市场，以(yǐ)及过(guò)于(yú)激进(jìn)的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈(dǎo)此(cǐ)前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以(yǐ)其(qí)配置的一(yī)家房企进行举例，它从2018年(nián)开始(shǐ)到2021年，连续4年(nián)的净借贷(dài)比(bǐ)例都维持(chí)在33％左右(yòu)，完全没有增加杠(gāng)杆比例(lì)。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感觉(jué)到机(jī)会来了，其开始在一线城(chéng)市(shì)进行大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前(qián)的(de)33％左右水准提(tí)高(gāo)到45％左右(yòu)，涨了接近三(sān)分之一。与此(cǐ)同时，该房(fáng)企新(xīn)购入地(dì)块也(yě)实现了快(kuài)速(sù)的开盘利用率，预(yù)计今(jīn)年会有更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后的赢(yíng)家”的特点。一方面，在于(yú)它本身(shēn)储备了(le)很多弹药(yào)，去(qù)年拿地超1000亿(yì)元，且其中(zhōng)一半在一(yī)线城市，另外一半也主要(yào)集中在强二(èr)线和(hé)二线城市；另一方面，它的(de)扩张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与之相反(fǎn)，有些房企的扩张速度(dù)让人(rén)感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或者说(shuō)看到(dào)了2016年～2020年期(qī)间扩张(zhāng)的民营企业的影子。虽(suī)然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍要小心，如果负债(zhài)率扩张得太快，但未(wèi)来(lái)的两年市场没有想(xiǎng)象得那(nà)么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量一(yī)家(jiā)房(fáng)企的扩张速(sù)度是否激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的净负债率水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过于快(kuài)速(sù)了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债(zhài)率要求不得(dé)高(gāo)于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当前(qián)房地产行业的复苏速(sù)度并没有那么快，所以要(yào)规(guī)避公司(sī)净负(fù)债率提高到一个(gè)比(bǐ)较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊(kān)》对(duì)在2022年(nián)拿地较积极(jí)的房企梳理发现(xiàn)，中交地(dì)产(chǎn)、中国金茂、华(huá)发股份、越秀(xiù)地产(chǎn)、绿城中国(guó)、保利发(fā)展(zhǎn)等房企(qǐ)2022年净负债率都(dōu)在(zài)60％之上。其中(zhōng)，中交地(dì)产净负债率(lǜ)持续居高不下，在2020年至(zhì)2022年期间(jiān)，依次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明(míng)对比的是，华润置地(dì)、中国(guó)海(hǎi)外发展、万科A、滨(bīn)江集团、美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企在践(jiàn)行较积极的拿地策略的(de)同时，也较(jiào)好地控制(zhì)了公司的扩张(zhāng)速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一(yī)筛选标准来看(kàn)国央企与民营房企(qǐ)，但在各维度的实际(jì)表现(xiàn)上，国央企确实会更胜一筹(chóu)。如国央企的(de)融资成本更低，融资渠(qú)道也(yě)更顺(shùn)畅(chàng)，能(néng)够做(zuò)到想融就融，这样，国央企(qǐ)自然而然就具有(yǒu)天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房企，机构更(gèng)加看好国央企，但这(zhè)也并不(bù)意味着(zhe)，民营企业中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳(shū)理发现(xiàn)，仍有少数民营房企同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一(yī)季报，滨江集团的十大流通股东(dōng)中(zhōng)新进了“中国工商银行股份有限公(gōng)司－景顺长城中(zhōng)国回报(bào)灵活(huó)配置混(hùn)合型证券(quàn)投资基金”“全国社(shè)保基(jī)金一一六(liù)组合”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，自(zì)2021年(nián)开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资(zī)产管理有限公司就长期持有滨江集团。根(gēn)据一(yī)季(jì)报，该(gāi)资产公司的(de)几(jǐ)只产品合(hé)计(jì)持有滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团的受青睐，和其自身的基本面表现存在一定关系。2020年以来的(de)近三年(nián)时间，房(fáng)地产(chǎn)市场整体(tǐ)在(zài)走“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨江集团仍是表现出较(jiào)强(qiáng)的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业绩表现、销(xiāo)售(shòu)规(guī)模(mó)、新增土(tǔ)储、股价(jià)表现等多维度都表(biǎo)现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨(bīn)江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一季(jì)报，今年一(yī)季度，滨江集团更是实现了(le)扣(kòu)非归母(mǔ)净利(lì)润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集(jí)团(tuán)扎根(gēn)杭(háng)州的战(zhàn)略布(bù)局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭(háng)州地(dì)区(qū)，而在(zài)2021年(nián)，杭州地区(qū)的营收比重只占(zhàn)到近六成。近三年(nián)持续稳居杭(háng)州房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在(zài)杭州(zhōu)网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江(jiāng)集团在(zài)杭州(zhōu)的(de)较突(tū)出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江(jiāng)集团的房企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江(jiāng)集团(tuán)的房企排名(míng)已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今(jīn)，滨江集(jí)团股价翻(fān)了超一倍以(yǐ)上，而近(jìn)期，滨江集团更(gèng)是迎(yíng)来多(duō)家(jiā)机构的集中调研。滨江集团发(fā)布(bù)公(gōng)告表示，公(gōng)司于5月10日接受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养老(lǎo)等(děng)18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存(cún)量赛道

　　机构(gòu)在下游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实(shí)际上(shàng)房地产开发只是房地(dì)产产业链(liàn)上的中游环节，其上游(yóu)主要(yào)为钢铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻纤等(děng)材料(liào)供应(yīng)商，而下(xià)游应用行(xíng)业(yè)主要包括中(zhōng)介(jiè)服(fú)务、家用电器、物业管理、家居(jū)用品。综(zōng)合《红周刊(kān)》的采访，房地产开发环节(jié)与上游材(cái)料端息息相关，新盘开工(gōng)不(bù)足导致上(shàng)游不(bù)被看(kàn)好，机构寻(xún)觅(mì)个股(gǔ)阿尔法的(de)思路渐渐移(yí)至下游。“中国房地产行业在进入存(cún)量房时(shí)代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏(piān)消(xiāo)费属性的家装家居领域，我们相对看好(hǎo)，因为居民保有的(de)住(zhù)房规模(mó)越(yuè)来越大，随着时(shí)间(jiān)的(de)增加，内装更新(xīn)的需求也(yě)会越来越多。美国过去的数据充分说明(míng)了这一点，在新房销售见顶之后，家(jiā)具消(xiāo)费的增长却(què)一(yī)直都很好。对(duì)于地产产(chǎn)业链，我们(men)相对(duì)看(kàn)好和内(nèi)装相关的行业，例(lì)如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家基金(jīn)人士表示(shì)。

　　而根(gēn)据(jù)《红周刊》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头(tóu)年内表现的统计，目前暂居前(qián)两位的都(dōu)是来自(zì)家纺赛(sài)道的公(gōng)司，它(tā)们分别是富安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者在(zài)月线连(lián)收七(qī)根阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富(fù)安娜主要从事纺织家(jiā)居、睡(shuì)眠(mián)家居、生活(huó)类产(chǎn)品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和(hé)“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市公司一季(jì)报的十大流通(tōng)股股东来看，能够发现该股(gǔ)早已成为基金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括(kuò)公募的中欧价值(zhí)发现(xiàn)、中欧潜力价(jià)值、工(gōng)银瑞信灵(líng)动价值、宝盈(yíng)新价值和私募的明河(hé)2016，都(dōu)在其中出现(xiàn)，占(zhàn)据了半壁江山。需要(yào)强调(diào)的是(shì)，中欧的两只(zhǐ)基(jī)金都是价值派(pài)基金(jīn)经理曹名(míng)长在管的(de)产(chǎn)品，首季其同时重仓的(de)房地(dì)产产业链股票还有金地(dì)集团和大(dà)亚(yà)圣(shèng)象。

　　对比而言(yán)，前几年曾(céng)经(jīng)风光一时的家居板(bǎn)块也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢等多因素一度沉寂，不过(guò)好在(zài)困境反转露出曙光，家居板块中年内表现最好的是志邦家(jiā)居。同一时间段，该股年内上涨已经(jīng)超过23％，从业(yè)绩来(lái)看，无(wú)论是营收还是归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司(sī)的十大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧眼独具，一季(jì)报中他管理的广(guǎng)发策略优选和(hé)广发安宏回报均(jūn)增(zēng)加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成为志(zhì)邦家居十大流通股股东中仅有的两只公(gōng)募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标(biāo)的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管理的全部三只(zhǐ)产品均登榜(bǎng)十大流通股股东，其也成为他(tā)的独(dú)门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物业股(gǔ)也越来越被机(jī)构所(suǒ)青睐，不(bù)过这类标的大多在香(xiāng)港上市(shì)，如何选择(zé)成(chéng)为难题(tí)。对此，前述上海公募基(jī)金经理(lǐ)举例分析：“物(wù)业服务不是(shì)一(yī)个(gè)高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司(sī)还是希望挣的(de)是市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾(céng)经买的(de)绿(lǜ)城(chéng)服务为例，它(tā)在(zài)中高端楼盘占(zhàn)比是比(bǐ)较高的，每年到(dào)期(qī)的合同里提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到(dào)滚动的(de)大部分项目到期之后，经过(guò)两三轮合同周(zhōu)期还能(néng)做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做(zuò)到产品(pǐn)提价的(de)公(gōng)司很(hěn)少，因(yīn)为(wèi)物业(yè)公(gōng)司很容易(yì)一(yī)开始是挣钱的，后面因为保安这(zhè)些固定(dìng)人员成本的(de)年度(dù)增长，不(bù)过服务没有(yǒu)特别好(hǎo)，客户没有(yǒu)那(nà)么满意，能做到提(tí)价难度是非常(cháng)大的。但(dàn)是该公司能在业内做到到期之后提(tí)价率比(bǐ)较高，这跟它的定(dìng)位和比较好的服务是有关(guān)系的。”他(tā)进(jìn)一步强调(diào)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思