5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业(yè)的持股(gǔ)比例(lì)也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了(le)更大(dà)的(de)变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利(lì)和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(q乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020í)是(shì)在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去(qù)库存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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