万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该(gāi)报(bào)道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫(hè)集(jí)团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执行(xíng)中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布(bù)《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信(xìn)达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成(chéng)为当时(shí)京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的(de)估(gū)值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状(赶歌圩的读音是什么，赶歌圩的拼音怎么读zhuàng)况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国(guó)安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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