5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于(yú)这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占(zhàn嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di)板块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已经(jīng)进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一(yī)去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名(míng)的上(shàng)海公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性(xìng)机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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