饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利(lì)用(yòng)房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师(shī)张大伟称(chēng)，随(suí)着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交(jiāo)依(yī)赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金(jīn)额(é)不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较(jiào)长(zhǎng)，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来(lái)完成(chéng)。但很多(duō)中(zhōng)介利(lì)用信(xìn)息不对称(chēng)等(děng)问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负担，而且这些服(fú)务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交(jiāo)易(yì)过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行为(wèi)及其主(zhǔ)体进(jìn)行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关(guān)注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承担(dān)经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)标准的(de)最早依据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的(de)《关于(yú)房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的(de)收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同(tóng)意，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57一周期是什么意思是多少天个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机(jī)构(gòu)在实(shí)际收取费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进一周期是什么意思是多少天(jìn)行明码标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服务(wù)机构(gòu)在具体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及(jí)工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分(fēn)别明(míng)确服(fú)务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市(shì)场监管部(bù)门(mén)会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处(chù)不(bù)按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要(yào)依法依规(guī)纳入国(guó)家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主要还是(shì)规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定(dìng)其(qí)中的细则(zé)，还需要看各城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的(de)调整(zhěng)改善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有利(lì)于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提出更(gèng)高的(de)要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处(chù)于(yú)弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗成(chéng)’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分(fēn)中介公司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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