导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括大(dà)量耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些城(chéng)镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较发(fā)达国(guó)家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是(shì)过(guò)去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活(huó)带来了很(hěn)大的(de)不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪(jì)修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进一步耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预(yù)期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些