5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīn拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语g)济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发生了更(gèng)大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语)性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司(sī)，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的(de)修复更明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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