导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭户数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得(dé)到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流(liú)入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音g>超过一(yī)半的(de)家其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带(dài)来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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