万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的(de)，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没(méi)有很(hěn)高的国民(mín)知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多(duō)元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总(zǒ悔辱的意思解释，悔辱的意思和拼音是什么ng)计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共(gòng)有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在(zài)持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿悔辱的意思解释，悔辱的意思和拼音是什么，北京(jīng)国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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