文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预(yù)售制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特(tè)色，纵观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进(jìn)一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发(fā)展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房企通(tōng)过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(p古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读án)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的(de)预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节(jié)，定金(jīn)比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度(dù)向开发(fā)商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银行利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定(dìng)金按(àn)照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房产公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才可(kě)预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的(de)第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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