文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施(shī)作(微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在国(guó)务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购房的(de)资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历(lì)经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力(lì)，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者提(tí)供一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时(shí)需(xū)取得由(yóu)微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等各个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融(róng)工具(jù)支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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