近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuángpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pa)化(huà)提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前(qián)后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的(de)增(zēng)值部(bù)分不同，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余(yúgpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pa)期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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