5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能(néng)够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知(zhī)名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的(de)修(xiū)复(fù)更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先(x猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种iān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹外的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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