5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机(jī)会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的(de)销售额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民(mín)企来(lái)说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张(zhā带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗ng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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