文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市(shì)场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国(更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发(fā)商更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的(de)制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须(xū)完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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