饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局(jú)联合发布(bù)了关于(yú)规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交阅历是什么意思易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多(duō)中(zhōng)介利用信息不(bù)对称(chēng)等问题(tí)，将非必(bì)要(yào)的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负(fù)担(dān)，而(ér)且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问(wèn)题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共同承担(dān)经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前(qián)北京市执行的(de)2014年更新(xīn)后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的(de)精(jīng)神(shén)，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程(chéng)中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收(shōu)费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出具收费清单(dān)，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额(é)，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的(de)房地(dì)产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市(shì)场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)会同有(yǒu)关(guān)部门依(yī)法(fǎ)查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构相关(guān)违法违规信息，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪(háo)宅(zhái)的中介(jiè)费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南(nán)区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是(shì)规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的(de)专业(yè)性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究(jiū)阅历是什么意思总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边(biān)收费(fèi)的(de)行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利(lì)于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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