导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题(tí)已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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