文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列问题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业(yè)直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设(shè)的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下(xià)的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形(xínrx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡g)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历(lì)经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期(qī)房预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关(guān)款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束(shù)后由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须(xū)完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独(dú)立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡