5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现了三(sān)年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红(hóng)利期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出现(xiàn)了(le)一些机会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人(rén)均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物(wù一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季(jì)十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(su一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元àn)持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的(de)净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在(zài)发(fā)展的大(dà)好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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