5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去(qù)不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后疫情(qíng)时代(dài)出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季(jì)度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出(chū)的(de)也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”<传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思/p>

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的(de)过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思)不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市(shì)场乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思