万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报(bào)道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地(dì)产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不(bù)良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是(shì)债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的(de)成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后(hòu)的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计(jì)花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖(mài)豪社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什(shén)么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖(lài)的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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