导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事(shì)实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示(shì)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(gu浙k是浙江哪个城市的ǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数=截(jié)止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yà浙k是浙江哪个城市的o)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一(yī)套房(fáng)的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国(guó)、英国(guó)和日(rì)本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数(shù)据(jù)显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上(shàng)会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商浙k是浙江哪个城市的品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会(huì)议(yì)明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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