近(jìn)两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募(马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后(hòu)不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么)分(fēn)配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集材料(liào)中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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