万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)北京市(shì)分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是北京的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业(yè城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先(xiān)于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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