万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道(dào)属实(s卅是什么意思，卅是什么意思,读音hí)，说(shuō)明(míng)这些房子实(shí)际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明(míng)这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合(hé)起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国(guó)民(mín)知名(míng)度(dù)，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北(běi)京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安的(de)时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团(tuán)和(hé)周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因卅是什么意思，卅是什么意思,读音为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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