万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押(yā)物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主(zhǔ)体是(shì)中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉(sù)开(kāi)发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司(sī)成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运(yùn)回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhá一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗i)的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的(de)估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京(jīng)国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(b一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗ěi)京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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