近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱供分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月2莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱0; line-height: 24px;'>莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱1日(rì)）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设(shè)施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自项目每(měi)年的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构实(shí)力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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