导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调(diào)查(chá)数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着建筑结(jié)构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区ng>2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分化(huà)不单(dān)局限于(yú)城市能级之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

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　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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